Особенности отчуждения жилья несовершеннолетними

Гражданка Л. и ее двенадцатилетняя дочь являются собственниками 1 –комнатной квартиры г. Дзержинске. Квартира была унаследована ими по закону после смерти мужа и отца. В связи с тем, что в данный момент Л. и ее несовершеннолетняя дочь проживают в г. Минске стал актуален вопрос о продаже данного жилья с целью покупки квартиры в г. Минске.

 В этой связи возник вопрос как происходит процедура отчуждения недвижимости, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок?

Согласно пункту 2 ст. 16 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 г. № 218-З (далее-ГК) правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается его смертью. Соответственно несовершеннолетний по закону быть собственником жилья. В данной ситуации доля в квартире была унаследована. Однако тот факт, что несовершеннолетний является собственником доли в праве собственности не дает ему право в соответствии с действующим законодательством самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом до достижения восемнадцатилетнего возраста, исключение составляет принятие решении соответствующих органов об эмансипации.

В рассматриваемом случае несовершеннолетнему ребенку двенадцать лет, а это означает в соответствии со ст. 27 ГК Республики Беларусь за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних) сделки, связанные с распоряжением имущества, принадлежащим на праве собственности могут совершать от их имени только их законные представители - родители, усыновители или опекуны, которые несут по данным сделкам имущественную ответственность.

Однако следует обратить внимание, на то что законные представители согласно части 2 ст.89 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье от 09 июля 1998 г. №278-З (далее- КоБС) также ограничены в своих правах органами опеки и попечительства по распоряжению имуществом несовершеннолетнего. Так в соответствии с пунктом 2 ст. 35 ГК без предварительного согласия органов опеки и попечительства законный представитель не может совершать сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетнего.

Для получения согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо обратиться отдел образования по месту регистрации несовершеннолетнего со всеми необходимыми документами. Согласно пункту 2 Постановления Министерства образования Республики Беларусь  от 22 декабря 2005 г. N 121 «О некоторых вопросах совершения сделок  отчуждения, залога и обмена жилых помещений , в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства» при подготовке проекта решения управления (отделы) образования в каждом конкретном случае: определяют, отвечает ли сделка правам и законным интересам несовершеннолетнего и последствия ее совершения для несовершеннолетнего; где будет проживать ребенок вследствие отчуждения жилья, на каких правах и условиях; чем будут отличаться условия проживания несовершеннолетнего от настоящих; анализируют информацию (копии документов со всеми характеристиками жилого помещения) о приобретаемом жилом помещении взамен отчуждаемого; учитывают другие обстоятельства, относящиеся к совершаемой сделке. Следует обратить внимание на то, что согласие (разрешение) дается на совершение конкретной сделки.

На основании изложенного следует сделать вывод о том, что отчуждение доли в квартире принадлежащей двенадцатилетнему ребенку может осуществить его законный представитель, в данном случае- это мать, но лишь с согласия органов опеки и попечительства, функцию которых осуществляют отделы образования по месту регистрации несовершеннолетней и при условии улучшения жилищных условий.

Марина Баранашник, магистр юридических наук